وزارت امور اقتصادی و دارایی سازمان امور مالیاتی کشور
الگوی
ضوابط تعیین ارزش
اجاری املاک
موضوع
ماده (54 ) قانون مالیات های
مستقیم مصوب 1394/04/31
معاونت حقوقی
و فنی مالیاتی
دفتر
فنی و مدیریت ریسک
مالیاتی گروه ارزش گذاری
مالیاتی اسفند ماه 1401
الگوی ضوابط
اجرایی تعیین ارزش
اجاری املاک
موضوع ماده
(54 ) قانون مالیات های مستقیم
مصوب 1394/04/31
ارزش اجاری
ماهانه هر متر مربع املاک
بر حسب نوع کاربری
مندرج در سند رسمی آن و
یا دیگر اسناد مثبته ملک و منطبق
با محدوده بلوک مربوط
، با رعایت دقیق نکات
ذیل محاسبه می گردد :
بخش اول ) محاسبه
ارزش اجاری انواع
کاربری های املاک :
یک) املاک مسکونی :
ارزش اجاری
املاک مسکونی هر شخص
پس از کسر معافیت های مقرر در قانون ، حسب
مورد تا مجموع 150 مترمربع زیربنای مفید در تهران
و 200 مترمربع زیربنای
مفید در سایر نقاط ، نسبت به
مازاد متراژ باقیمانده واحد یا
واحدهای مسکونی اجاری مطابق
ارزش های اجاری املاک
مسکونی مندرج در ذیل
هر بلوک و به شرح
زیر قابل محاسبه می باشد :
1-1- در ساختمان های
مسکونی بیش از پنج
طبقه (بدون احتساب
زیرزمین و پیلوت )به
ارزش اجاری املاک
مسکونی واقع در طبقه ششم و
بالاتر از آن به ازای
هر طبقه (مشروط به
داشتن آسانسور )، معادل
یک ونیم درصد (1/5% )اضافه می شود
1-2-ارزش
اجاری ساختمان های مسکونی
پایین تر از همکف و یا واقع در زیرزمین ،
معادل هفتادوپنج درصد (75% )ارزش اجاری مندرج
در هر بلوک محاسبه می گردد .
1-3-مبنای
محاسبه ارزش اجاری
املاکی که دارای
کاربری مسکونی بوده
ولی به صورت
تجاری و اداری استفاده می
گردد، منطبق با نوع
کاربرد ملک به ترتیب معادل شصت
درصد (60%) و هشتاد درصد (80% ) ارزش اجاری املاک تجاری و اداری مندرج
در هر بلوک می باشد و سایر مقررات حاکم بر محاسبه
ارزش اجاری آن ،
تابع مفاد این بخش (املاک
مسکونی )خواهد بود .
1-4-چنانچه
املاک دارای کاربری
مسکونی ، به صورتی
غیر از تجاری و اداری مورد استفاده
قرار گیرند ،مبنای محاسبه ارزش
اجاری آنها، بر اساس
مقررات این بخش
(املاک مسکونی )محاسبه
می گردد .
1-5-امکان
استفاده از معافیت موضوع
تبصره (11 ) ماده (53 )قانون مالیات های مستقیم ،
فقط مختص املاک
مسکونی می باشد که صرفاـ به
منظور سکونت به اجاره
واگذار شده باشند .
دو- املاک
تجاری :
لرزش اجاری
املاک تجاری به شرح ذیل
قابل محاسبه می باشد :
2-1- در صورتی
که اجاره دهنده
واحد تجاری صرفاـ صاحب عین
ملک (بدون داشتن
حق سرقفلی )باشد،
برابرپنج درصد (5% ) ارزش اجاری املاک
تجاری تعیین شده در
هر بلوک .
2-2- در صورتی که اجاره
دهنده واحد تجاری صرفاـ صاحب
حق واگذاری محل
(سرقفلی )و یا تواماـ صاحب عین ملک
و حق واگذاری محل
باشد تا میزان 30 مترمربع
زیربنا، معادل صددرصد
(100% ) و
مازاد بر 30 متر تا
میزان 60مترمربع ،
معادل هفتاد درصد ( 70% ) و مازاد بر آن ،
معادل پنجاه درصد (50% )
ارزش اجاری املاک
تجاری تعیین شده در هر بلوک .
2-3- در ساختمان های
تجاری به ازای یک ، دو
و حداکثر سه طبقه بالاتر یا پایین تر از همکف به
ترتیب ، بیست و پنج درصد (25% ) ،سی و پنج درصد
(35% ) و چهل و پنج درصد
(45% ) از ارزش اجاری املاک
تجاری تعیین شده در
هربلوک کسر می شود .
تذکر :
چنانچه ساختمان تجاری ،
فاقد طبقه همکف (همسطح
با معبراصلی )باشد، اولین
طبقه بالاتر و پایین تر از سطح معبرمربوط ،
همکف محسوب می گردد .
2-4 -ارزش
اجاری هر مترمربع پارکینگ
، انباری و زیرزمین متعلق
به واحد تجاری و همچنین
بالکن احداث شده
درداخل واحد مذکور، معادل
سی درصد (30% )ارزش اجاری ملک
تجاری (بدون رعایت
تعدیلات موضوع بند 2-3 تعیین می گردد .
2-5-ارزش اجاری
هر مترمربع املاک تجاری
واقع در سراها ، پاساژها و
گاراژها ، معادل هشتادوپنج درصد (85% )بالاترین
ارزش اجاری معبری
که از آن منشعب
می شود، تعیین می گردد .
2-6-ارزش
اجاری هر مترمربع املاک
دارای کاربری انبار تجاری ،
معادل پنجاه درصد ( 50% )
ارزش اجاری املاک تجاری
،تعیین می گردد .
-7-مبنای
محاسبه ارزش اجاری
املاکی که دارای
کاربری تجاری بوده
(به استثنای املاک
موضوع بند (6- 2)ولی به صورت
غیرتجاری استفاده می گردد ، معادل هفتادوپنج
درصد ( 75%) ارزش اجاری
املاک تجاری می باشد .
سه-املاک اداری :
ارزش
اجاری املاک اداری
به شرح ذیل
قابل محاسبه می
باشد :
3-1-در صورتی
که اجاره دهنده
واحد اداری صرفاـ صاحب عین
ملک (بدون داشتن
حق واگذاری )باشد،
برابرپنج درصد (5% ) ارزش اجاری املاک
اداری تعیین شده در
هر بلوک .
3-2-در صورتی
که اجاره دهنده
واحد اداری صرفاـ صاحب حق
واگذاری محل (سرقفلی
)و یا تواماـ صاحب عین ملک و حق
واگذاری محل باشد تا
میزان 100مترمربع زیربنا،
معادل صددرصد (100% ) و مازاد بر 100متر تا میزان 200 مترمربع ، معادل هفتاد درصد
(70% ) و مازاد بر آن ،
معادل پنجاه درصد (50% )
ارزش اجاری املاک اداری
تعیین شده در هر بلوک
.
3-3- در ساختمان های
اداری به ازای
هر طبقه پایین تر از همکف ، پانزده
درصد (15% )و حداکثر چهل وپنج درصد (45% ) از ارزش اجاری املاک اداری کسر می شود .
3-4-در ساختمان های
اداری بیش از پنج
طبقه (بدون احتساب
زیرزمین و پیلوت )به
ارزش اجاری املاک
اداری واقع در طبقه ششم و
بالاتر از آن به ازای
هر طبقه (مشروط به
داشتن آسانسور) ، معادل
یک ونیم درصد ( 5/1% ) اضافه می شود .
3-5-ارزش
اجاری هر مترمربع پارکینگ ، انباری
و زیرزمین متعلق به
واحد اداری و همچنین بالکن
احداث شده درداخل
واحد مذکور، معادل سی
درصد (30% ) ارزش اجاری
ملک اداری (بدون
رعایت تعدیلات موضوع
بندهای 3-3 و 3-4 ) تعیین می گردد .
3-6-ارزش
اجاری هر مترمربع املاک
دارای کاربری انبار اداری ،
معادل پنجاه درصد (50% )
ارزش اجاری ملک
اداری تعیین می گردد .
3-7-مبنای
محاسبه ارزش اجاری
املاکی که دارای
کاربری اداری بوده
ولی به صورت
تجاری استفاده می گردد، معادل
هفتادوپنج درصد (75% )ارزش اجاری املاک
تجاری می باشد با لحاظ مقررات بند ( 2-2 ) مندرج در بخش املاک
تجاری .
چهار -املاک کشاورزی :
ارزش اجاری
املاک کشاورزی به شرح ذیل
قابل محاسبه می
باشد :
4-1-اراضی
زراعی بر اساس متراژ عرصه
کل ملک ، معادل
دو درصد (2% ) ارزش اجاری
املاک مسکونی تعیین
شده در هر بلوک .
4-2-باغات و
مراکز پرورش گل و گیاه
بر اساس متراژ عرصه کل
ملک ، معادل شش
درصد (6%) ارزش اجاری
املاک مسکونی تعیین شده در
هر بلوک .
4-3-املاک
مربوط به امور دامپروری ، دامداری ،
نوغان داری ، پرورش زنبور عسل ،
آبزیان و طیور ،بر اساس متراژ عرصه کل
ملک ، معادل ده
درصد (10% ) ارزش اجاری
املاک مسکونی تعیین
شده در هر بلوک .
4-4- اعیانی های
مستحدثه در املاک مذکور با کاربرد غیرکشاورزی ، معادل
ارزش اجاری املاک
مسکونی تعیین شده در هر بلوک .
پنج-سایر املاک :
ارزش اجاری
املاک آموزشی ، تفریحی - ورزشی ، بهداشتی - درمانی ، صنعتی ،
انبار عمومی ، پارکینگ عمومی
و سایراملاک غیر مذکور در این مجموعه
به شرح ذیل
محاسبه می شود :
5-1-در صورتی
که اجاره دهنده
صرفاـ صاحب عین ملک (بدون داشتن
حق واگذاری )باشد،
معادل پنج درصد (5%) ارزش اجاری
مندرج در ستون "سایر
کاربری ها (به استثنای
کشاورزی )" در هر بلوک .
5-2- در صورتی
که اجاره دهنده
صرفاـ صاحب حق واگذاری
محل (سرقفلی )و یا تواماـ صاحب عین
ملک و حق واگذاری محل
باشد تا میزان 1000مترمربع زیربنا،
معادل صددرصد (100% ) و مازاد بر 1000متر تا
میزان 5000مترمربع ، معادل هفتاد درصد
(70% ) و مازاد بر آن ،
معادل پنجاه درصد (50% )
ارزش اجاری مندرج
در ستون "سایر کاربری ها (به استثنای
کشاورزی )" در هر بلوک .
5-3-ارزش
اجاری هر مترمربع پارکینگ
، انباری و زیرزمین متعلق
به املاک مذکور و همچنین بالکن
احداث شده درداخل
املاک یادشده ، معادل
چهل درصد (40% ) ارزش اجاری مندرج
در ستون "سایر
کاربری ها (به استثنای کشاورزی )" در
بلوک مربوط تعیین
می گردد .این حکم در خصوص
پارکینگ و انبار عمومی جاری
نمی باشد .
5-4-مبنای محاسبه
ارزش اجاری املاک
مذکور که به صورت
تجاری یا اداری استفاده
می گردد، منطبق با نوع
کاربردملک ، معادل هفتادوپنج
درصد (75% ) ارزش اجاری املاک
مندرج در هر بلوک می باشد .
بخش دوم )
سایر ضوابط :
1- ارزش های
اجاری تعیین شده
(به استثنای املاک
با کاربری کشاورزی )،
مربوط به اجاره
ماهیانه هر مترمربع اعیانی (بدون احتساب متراژ عرصه )با توجه به نوع کاربری می باشد . ضمناـ، بالکن ، تراس و نورگیر غیرمسقف ، پارکینگ وانباری متعلق به املاک مسکونی ، گلخانه ، آب انبار، راه پله ، زیرزمین غیرمسکونی ، محل نصب تأسیسات و آسانسور و به طور کلی مشاعات ساختمان در محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک منظور نمی گردد . تذکر :منظور از زیرزمین غیرمسکونی ، شامل کاربری های تجاری ، اداری و . . .نمی باشد .
2- ارزش اجاری آندسته
از املاک (به استثناء املاک
مسکونی و کشاورزی ) که
علاوه بر اعیانی ، دارای
عرصه اختصاصی فاقد اعیانی نیز بوده
و به طور یکجا به اجاره
واگذار می گردد ، به شرح ذیل
محاسبه می شود :
[ (اجاره ماهیانه هر مترمربع
اعیانی ×متراژ اعیانی مورد
اجاره )+ (30% اجاره ماهیانه
هر مترمربع اعیانی ×متراژ
عرصه اختصاصی فاقد اعیانی
)]=ارزش اجاری
ملک تذکر :حکم این
بند در رابطه با عرصه های اختصاصی
فاقد اعیانی که متراژ آن
کمتر از 100مترمربع می باشد،
موضوعیت ندارد .
لیکن مازاد بر 100متر مربع ، کل
متراژ عرصه های اختصاصی مبنای
عمل خواهد بود .
3- ارزش اجاری املاک
فاقد اعیانی موضوع ردیف های 1 ،2 ،3 و 5 بخش
اول این ضوابط ،
منطبق با نوع کاربرد ملک
وبرابر چهل درصد (40% )ارزش اجاری
املاک مندرج در هر بلوک
می باشد .
4- در ساختمان های
مسکونی و اداری با عمر بیش
از پنج سال ، به
ازای هر سال قدمت
ساختمان (با ارائه اسناد و مدارک مثبته )تا سقف 25 سال مازاد بر پنج
سال مذکور، معادل
یک ونیم درصد (1/5% ) از ارزش
اجاری املاک مذکور کسرمی گردد .
5-ارزش
اجاری املاک واقع
در حریم قانونی شهرها و روستاها که در بلوک بندی
ارزش های اجاری املاک ،
ارزشی برای آنها تعیین نشده
باشد، حسب مورد به
ترتیب ، معادل هشتاد درصد
(80% ) و شصت درصد (60% ) ارزش اجاری
نزدیکترین محل مشابه
بر اساس نوع کاربرد آن
تعیین می گردد .
6- ارزش های
اجاری املاک ، مربوط
به معابر با عرض 14 متر می باشد و
به ازای
هر متر (یا ضریبی از متر )مازاد یا کسری نسبت به
مبنای مذکور، حسب
مورد در خصوص املاک با کاربری های (مسکونی ،
کشاورزی و . . . ) ، دو درصد (2% ) به ارزش
های مزبور اضافه یا از آن
کسر می گردد .
در مورد املاک
با کاربری تجاری و اداری ،
به ازای هر متر
(یا ضریبی از متر )مازاد یا کسری نسبت
به مبنای مذکور، حسب
مورد سه درصد (3%
) به ارزش های مزبور اضافه
و یا پنج درصد (5%
) از ارزش های مذکور کسرمی شود .
تذکر :
تعدیلات مذکور برای معابر با عرض
بالاتر و کمتر از 14 متر برای املاک
تجاری و اداری نسبت
به مازاد30 متر و کمتر از 4 متر و
همچنین برای املاک
مسکونی ، کشاورزی و سایر املاک
نسبت به مازاد 20 متر محاسبه نمی شود .
7-ارزش اجاری املاکی
که دارای دو بر یا بیشتر باشد، بر اساس
بالاترین ارزش اجاری
معبری که از آن
راه عبورداشته باشد،
محاسبه می
گردد .
8- ارزش اجاری املاک
واقع در بر میادین ، بر اساس
بالاترین ارزش اجاری
معبری که از آن
میدان منشعب می شود ،محاسبه می گردد .
9- ارزش اجاری املاکی
که راه عبور مستقلی
ندارند و حق عبور از ملک مجاور را دارند، بر اساس
شصت درصد (60% )ارزش اجاری
معبری که راه
عبور ملک از آن منشعب
می شود، محاسبه می گردد .
10- ارزش اجاری املاکی
که در بر بزرگراه ، اتوبان ،
مسیل ، حریم راه آهن
و نهر قرار دارند، تا زمانی که
شرایط استفاده و عبور و مرور از
آنها، نظیر خیابان های داخلی
شهر جهت دسترسی به
ملک مورد نظر مهیا نباشد و
رفت و آمد آنان ازخیابان های
دیگر صورت پذیرد، بر اساس
عرض خیابان مورد استفاده
محاسبه می شود .
11- ارزش اجاری املاک
واقع در سراها و پاساژها بر
اساس بالاترین ارزش
اجاری معبری که از
آن منشعب
می شود ،محاسبه می گردد .
12- در مورد املاکی
که با اثاثیه یا ماشین آلات
به اجاره واگذار می شود، ارزش
اجاری احتسابی اثاثیه
یا ماشین آلات مذکور به ارزش اجاری
ماهیانه ملک که
مطابق این ضوابط
محاسبه می شود، اضافه
می گردد .
13- جهت تعیین درآمد مشمول
مالیات اجاره املاکی
که توسط غیر مالک
(مستأجر )اجاره داده می شود
(اجاره داری دست دوم )،
مطابق مفاد قسمت اخیر ماده
(53 )قانون مالیات های
مستقیم اقدام می گردد .