قسمت پنجم-هر آنچه در خصوص مالیات بر درآمد املاک باید بدانیم
به گزارش رسانه مالیاتی ایران، آگاهی مودیان از قانون مالیات‌های مستقیم کمک شایانی به آنان در عمل به وظایف و بهره‌مندی از تسهیلات قانونی می‌نماید. با اجرایی شدن اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم از ابتدای سال۹۵ ، لزوم آشنایی مودیان مالیاتی از قوانین و مقررات جدید به‌منظور انجام صحیح تکالیف خود، هر چه بیشتر نمایان می‌شود. از این رو در این بخش از مجموعه دانستنی‌های مالیاتی با تکیه بر قانون مصوب ۱۳۹۴/۰۴/۳۱، موارد و بندهای مهم قانونی به منظور آشنایی مودیان مشمول مالیات بر درآمد املاک و اهم وظایف و تکالیفشان به شرح زیر ارائه می‌شود:
مشمولین مالیات بر درآمد املاک :
۱- مالیات بر درآمد اجاره املاک
۲- مالیات بر مستغلات خالی
۳- مالیات نقل و انتقال املاک
۱- مالیات بر درآمد اجاره املاک
الف) مالیات اجاره دست اول:
مالیاتی است که به درآمد تحصیل‌شده اشخاص حقیقی و حقوقی بابت اجاره املاک و مستغلات در ایران تعلق می‌گیرد و در واقع موجر مالک میباشد.
درآمد مشمول مالیات مستغلات (اجاره دست اول):
بر اساس ماده ۵۳– درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
ب) مالیات اجاره داری دست دوم:
هرگاه مستاجر محل مورد اجاره را به‌غیر به اجاره واگذار نماید، مشمول مالیات اجاره‌داری دست دوم میباشد. در واقع موجر مالک نمی‌باشد.
درآمد مشمول مالیات اجاره دست دوم:
عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت ملک مورد اجاره.
روش‌های محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک
به استناد ماده ۵۴:
۱- درآمد اجاره بر اساس قرارداد رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد.
۲- چنانچه قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ آن کمتر از هشتاد درصد (۸۰%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد، میزان اجاره‌بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین می‌شود.
معافیت‌های پیش‌بینی شده
۱- محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود، مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود. (تبصره ۱ ماده ۵۳)
۲- درآمد هرشخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا یکصد و پنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف میباشد (تبصره ۱۱ ماده ۵۳)
۳- طبق ماده ۵۷– شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق که هرساله سقف آن اعلام می‌گردد ازدرآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات مشمول مالیات میباشد.
– مشمولان این ماده بایستی اظهارنامه موضوع ماده فوق را تکمیل و به اداره امورمالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند.
– در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نخواهدشد. – حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود. (تبصره۱ ماده ۵۷)
۴- هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید در احتساب درآمد مشمول مالیات میزان مال‌الاجاره‌ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد از کل مال‌الاجاره دریافتی او کسر می‌شود. (ماده ۵۵)
۲- مالیات بر مستغلات خالی
مالیات دیگری که قانونگذار در بخش املاک پیش‌بینی نموده‌است، مالیات بر مستغلات خالی است که طرز محاسبه آن بدین قراراست. واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مذکور) به‌عنوان « واحد خالی » شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:
سال دوم – معادل یک دوم مالیات بر اجاره
سال سوم – معادل مالیات بر اجاره
سال چهارم و به بعد – معادل یک و نیم (۱/۵) برابر مالیات اجاره ( ماده ۵۴ مکرر)
۳- انواع مالیات نقل و انتقال املاک
الف) مالیات نقل و انتقال ملک
ب) مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)
ج) مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)
د) مالیات بردرآمد رضایت مالک یا حق مالکانه
الف) مالیات نقل وانتقال املاک
نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ ۵% (پنج درصد) مشمول مالیات می‌گردند.( ماده ۵۹)
محاسبه ارزش معاملاتی املاک
در محاسبه ارزش معاملاتی و درنتیجه تعیین مالیات نقل و انتقال املاک که مبنای آن تقویم ارزش معاملاتی املاک میباشد فاکتورها و پارامترهایی بسته به نوع ملک دخالت دارند که بصورت اجمالی می‌توان به موارد ذیل اشاره نمود: مساحت عرصه، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت بنا، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات بکار رفته، نوع استفاده و کاربری، نوع مالکیت، محل وقوع ملک و …
مثال: محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک:
مورد انتقال یکدستگاه آپارتمان مسکونی با مشخصات ذیل:
– مساحت مفید آپارتمان ۱۳۲/۲۹ مترمربع با ارزش معاملاتی ۳۶/۴۱۰/۴۴۱ ریال
– قدرالسهم از عرصه ۴۳/۷۶ مترمربع با ارزش معاملاتی ۹/۳۶۴/۶۴۰ ریال
– پارکینگ و مشاعات ۴۱/۳۶ مترمربع با ارزش معاملاتی ۴/۵۵۳/۴۳۸ ریال
– آسانسور دارد با ارزش معاملاتی ۱/۱۱۶/۲۲۵ ریال
مجموع ارزش معاملاتی آپارتمان مورد انتقال ۵۱/۴۴۴/۷۴۴ ریال
مالیات نقل وانتقال ۲/۵۷۲/۲۳۷ = نرخ ۵% * ۵۱/۴۴۴/۷۴۴ ریال
ب) مالیات انتقال حق واگذاری املاک (حقوق صنفی و سرقفلی)
انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق به نرخ دو درصد (۲%) در تاریخ واگذاری از طرف مالکان عین یا صاحبان حق، مشمول مالیات می باشد (ماده ۵۹)
تعریف حق واگذاری : حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل (تبصره ۲ماده ۵۹)
ج) مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش
درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد صاحبان مشاغل و اشخاص حقوقی خواهد بود.
اولین نقل‌و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل‌وانتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) قانون مالیات‌های مستقیم مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ده درصد (۱۰%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مؤدیان موضوع ماده مذکور پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.
شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.
شهرداری‌ها موظف‌اند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می‌گردد، گزارش‌کنند.
شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.( ماده۷۷ و تبصره های آن)
د) مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه:
دریافتی مالک یا مالکین بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) یا اجاره بدون انتقال سرقفلی و یا تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ ۲% موضوع مواد ۷۸ و۵۹ ق.م.م میباشد.
مثال: مبلغ دریافتی مالک بابت اعلام رضایت ( حق مالکانه ) ۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال
ریال مالیات حق مالکانه ۲/۰۰۰/۰۰۰ = نرخ ۲ % * ۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰
مهلت تسلیم اظهارنامه
مؤدیان موضوع این فصل به استناد ماده ۸۰ ق. م.م مکلف‌اند اظهارنامه مالیاتی خود را در مورد حق واگذاری محل تا سی روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.
جرائم مالیاتی
۱- عدم تسلیم اظهارنامه در موعد مقرر مشمول جریمه‌ای معادل ده درصد (۱۰ %) مالیات متعلق می‌شود که غیر قابل بخشودگی میباشد. (ماده۱۹۲)
۲- عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر مشمول جریمه‌ای معادل ۲/۵ % مالیات به ازای هرماه دیرکرد پس از اتمام سررسید مقرر می‌شود. (ماده۱۹۰)
مبدأ احتساب جریمه
در مورد مؤدیانی که مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی هستند، نسبت به مبلغ مندرج در اظهارنامه از تاریخ انقضای مهلت تسلیم آن و نسبت به مابه‌الاختلاف از تاریخ مطالبه و در مورد مؤدیانی که از تسلیم اظهارنامه خودداری نموده و یا اصولاً مکلف به تسلیم اظهارنامه نیستند، تاریخ انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه یا سر رسید پرداخت مالیات حسب مورد میباشد.